Aufgrund von zu hohen Sanierungskosten mussten Mieter ihre Klimageräte selber zahlen. So kam es zu einer Diskussion zwischen Klägern und Beklagten.
Sachverhalt: In den von der Klägerin an die Beklagte vermieteten Geschäftsräumen waren im Zeitpunkt der Anmietung Klimageräte vorhanden. Aufgrund geplanter Sanierungsarbeiten luden die Kläger die Mieter des Hauses zu einer Besprechung ein. Als Tagesordnungspunkte wurde u.a. „Umbauarbeiten (Fenster, Klimaarbeiten, Fassade, Lift, etc)“ angeführt. In der Versammlung wurde von Vermieterseite ausgeführt, dass die alten Klimageräte nicht mit der Fassade kompatibel seien; wenn die Mieter Klimaanlagen wünschen, so müssten sie diese wegen der hohen Sanierungskosten selbst bezahlen. Auf die Frage, ob Widersprüche erhoben werden, meldete sich niemand. In der Folge wurde die Fassade erneuert und es wurden die Klimaanlagen entfernt. Im Sommer 2013 gab es im Objekt der Beklagten bei Sonnen- schein beinahe stets Temperaturen über 30 Grad. Die Beklagte minderte den Mietzins für die Monate August und September 2013 auf 25 %. Die Klägerin begehrte mit ihrer Klage u.a. die ausständigen Mietzinsteile. Das Erst- sowie Berufungsgericht bestätigten das Zahlungs- begehren. Der OGH hob diese Urteile auf und verwies die Rechtssache an das Erstgericht zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung zurück.
Entscheidung: Nach § 1096 Abs 1 ABGB ist der Vermieter verpflichtet, das Bestandobjekt auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten, und den Mieter im vereinbarten Gebrauch nicht zu stören. Ist das Bestandobjekt bei der Übergabe derart mangelhaft oder wird es während der Bestandzeit derart mangelhaft, dass es zum vereinbarten Gebrauch nicht (mehr) taugt, hat der Mieter einen Anspruch auf Mietzinsminderung für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit. Diese Mietzinsminderung tritt kraft Gesetzes und unabhängig von einem Verschulden des Vermieters ein. Eine derartige Gebrauchsbeeinträchtigung kann laut OGH auch darin liegen, dass durch das Versagen von – bei Anmietung vorhandenen – Anlagen wie etwa Klimageräten jahreszeit- und temperaturbedingt nur eine eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit besteht.
Eine Zinsminderung ist jedoch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter die Umstände, die seinen Gebrauch behindern, akzeptiert bzw. der Mieter sich selbst zur Wartung, Instandhaltung oder Erneuerung verpflichtet hat. Im gegenständlichen Fall hat der Mieter aber keine Erklärungen abgegeben, welche eine Zinsminderung ausschließen würden. Gibt der Vermieter in einer Informationsveranstaltung die Absicht zur Vornahme von den Mietern belasten- den Maßnahmen (hier: Entfernung von Klimageräten) bekannt, stellt dies kein Angebot zu einer Vertragsänderung des Mietvertrages dar. Auch die abschließende Frage, ob Widerspruch erhoben wird, ist nicht als Aufforderung zur Abgabe einer verbindlichen Äußerung zu verstehen. Der Mieter hat sich im Ergebnis daher nicht dazu verpflichtet, die Kosten neuer Klimageräte zu übernehmen, und auch nicht damit einverstanden erklärt, dass die alten Geräte ersatzlos entfernt werden. Grundsätzlich kann daher die Mietzinsminderung geltend gemacht werden; diese ist abhängig vom Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung.
OGH 29.7.2015, 9 Ob 23/15w
Kontakt: Rechtsanwälte Andréewitch & Simon
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